Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật,  trên địa bàn tỉnh Phú Thọ công tác quản lý đất đai đạt được nhiều kết quả và ngày càng đi vào nên nếp. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện trên thực tế vẫn còn có một số vướng mắc, tồn tại cần được tháo gỡ, điển hình trong vướng mắc về thủ tục chuyển mục đích từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở sang đất ở
Tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể:
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Theo quy định trên, nếu thực hiện theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở, UBND cấp thẩm quyền quyết định chuyển mục đích trên cơ sở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt, việc thực hiện gặp một số khó khăn, đó là: khi tổng hợp nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia đình từ đất vườn, ao sang đất ở khó đầy đủ theo nhu cầu thực tế vì liên quan đến từng hộ gia đình trên địa bàn, nhu cầu của các hộ thường phát sinh trong năm kế hoạch hoặc do nhận chuyển nhượng đất vườn, ao và xin chuyển mục đích; vì vậy, sẽ không có cơ sở để cấp thẩm quyền xem xét quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở. Như vậy, đối với trường hợp có nhu cầu phát sinh chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang đất ở phải chờ đến năm tiếp theo sau khi tổng hợp vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện để trình UBND tỉnh phê duyệt mới có cơ sở chuyển mục đích, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục cho công dân, trong khi đối với loại đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở là đất nông nghiệp có đặc thù khác với các loại đất nông nghiệp khác là nằm trong khu dân cư, cùng thửa đất ở, luôn được xác định là đất ở trong quy hoạch sử dụng đất (phù hợp với quy hoạch sử dụng đất), trước Luật đất đai năm 1993 được cấp Giấy chứng nhận chung với thửa đất ở (đất thổ cư, ký hiệu là T, không tách đất ở và đất vườn), thời hạn sử dụng đất lâu dài, theo Luật Đất đai năm 1993 cấp Giấy chứng nhận là đất vườn, thời hạn sử dụng lâu dài.
Theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:
Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.”
Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013:
 “1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 43/2014/ND-CP:
“Điều 24. Xác định diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở
4. Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, theo các quy định trên, đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở được xác định là đất ở; trường hợp diện tích đất vườn, ao chưa được công nhận là đất ở, nếu hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì sẽ được công nhận là đất ở mà không phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích theo quy định. Nếu áp dụng quy định trên để cấp Giấy chứng nhận đất vườn, ao thành đất ở (thay đổi mục đích từ đất vườn, ao thành đất ở) đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì có thể thực hiện được ngay, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nộp tiền chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang ở), không phải chờ bổ sung kế hoạch sử dụng đất.
Để tháo gỡ vướng mắc trên cần có giải pháp chỉ đạo thực hiện như sau:
UBND các huyện, thành, thị khi giải quyết các trường hợp công nhận đất vườn, ao không được công nhận là đất ở thành đất ở (đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận) thì áp dụng theo quy định tại Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Người sử dụng đất có đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất vườn, ao thành đất ở; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định cấp đổi Giấy chứng nhận; người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận từ đất vườn ao thành đất ở sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định (nộp tiền chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang ở). Cơ quan tài nguyên và môi trường khi chuyển thông tin địa chính phải thể hiện rõ thông tin liên quan của thửa đất xin chuyển mục đích (diện tích, loại đất, thực trạng nhà ở của thửa đất xin chuyển mục đích; trường hợp thửa đất xin chuyển mục đích sang đất ở đã được tách thửa thì phải thể hiện thông tin về diện tích, loại đất, thực trạng nhà ở của thửa đất ban đầu, thời điểm tách thửa) làm cơ sở cơ quan thuế để xác định tiền sử dụng đất phải nộp (chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang đất ở) theo quy định.

Tác giả bài viết:  Trịnh Thu Thủy - Phòng Thanh Tra